财富商业广场(财富花园、步行街)建设项目位于湖南岳阳市平江县城人居密集、配套设施完善的老城区中心位置。由江西大型专业房产公司“江西财富房地产开发有限公司”投资开发，公司从2002年10月起进入平江进行项目调研,先后投入调研经费百余万元,从2003年6月组织专人到全国多个省市20余条步行街考察,并先后邀请上海同济大学规划设计院,江西南昌大学规划院,长沙华楚设计股份有限公司对项目进行详细规划,并聘请广东省海言创新企业顾问有限公司、长沙五洲半岛策划有限公司等房地产策划机构为项目全程策划和对项目进行可行性评估,相关专业机构一致认为该项目具有地理条件优势,开发理念新,城市市场潜力大,项目规划品位高,是小城市里的大项目,开发前景十分乐观。

一、项目基本情况

    平江县位于湖南北部，隶属岳阳市，与江西修水、湖北通城交界，跨省商贸、物流颇多商机，合作市场活动频繁、商务丰富，是湘鄂赣三省边界的重要边贸中心和湖南省与邻省商务活动的重要窗口。

    平江行政管辖面积为4125平方公里，人口约110万，（其中县城人口为15万人），湘江的主要支流——汩罗江在该县境内长达193公里，京珠高速公路从县境通过，县城地势开阔平坦，汩罗江从城区中部象条腾空的龙蜿延穿过，并成为城区最重要的人文自然景观。

    项目用地位于平江县城老城区，地形北高南低，呈长条形，长1380米，宽60-260米不等，项目北面是繁华的老城商业街，并与东西走向的街道平行，有8条通道把商业街与规划中的商业步行街连通。最繁华的商业市场离商业步行街不到40米。项目南面平行于汩罗江，在商业步行街与汩罗江之间平行规划一条20米宽的沿江大道和一条高出水面6米的防洪堤。项目东面连接平江大桥，西面连接怀甫公路。目前政府已投资300万元修建了一条800米长的傍山公路。使老城区至严家滩大桥的路程缩短了5公里。从此，从长沙、岳阳回平江可通过大仙山的怀甫路直接进入县城，使本项目成为出入平江的主要门户。

    项目总占地面积140，000M²，总建筑面积220，000 M²，其中公建面积约6000 M²，商业面积4，4000 M²，住宅面积170，000 M²。

    项目自东至西规划为三大功能组团。A组团：以商业、服务为中心，双层景观步行街，地面步行街宽14米，街心广场宽35米，二楼步行街宽6米，步行街背北面有6米宽进货道路，背南面有20米宽沿江大道，是城市功能全、建设品位高、花园式大型商业步行街。B组团：以办公、旅游为主，商业为辅，该组团中有一个面积约1万平方米的文化休闲广场，一条24米宽的环城道穿过步行街，建成后将是平江文化旅游休闲中心广场。C组团：以住宅为主、商业为辅的高尚社区。三大组团功能明确、特色各异，但又互相依托形成整体气势。

    项目规划现已纳入政府的城市总体规划中，省市规划部门也已审核批复，当地政府为项目的开发专门成立了指挥部来协调，配合项目的前期运作，首期工程拆迁工作也已进入尾声，项目商业开发用地已完成一切法律手续和施工前准备工作。

    项目报建名为“财富花园”，正式面市时计划按三大组团依次更名为“财富商业广场” ，“财富文化中心”，“财富花园小区”，同时，已建议当地政府将紧靠项目1380米长20米宽的沿江大道更名为财富大道。

二、项目综合优势分析

    平江属湖南农业经济产业县，作为一个自然资源、社会资源、产业资源相当丰富、优越的地区，当每年20万劳力外出打工后，带回了资金也带回了消费观念，人们的市场意识和商品意识较强，如进一步开发商业市场，引进新的市场与商业理念，其潜力和爆发力将不可估量，开发、经营风险将相对小。

（一）项目开发外部优势

●区域优势

    从城市的区域位置看，平江是连接湘鄂赣三省的地区性交通、物资、流通中心枢纽，是三省边界商贸文化重镇，改革开放后，城市建设步伐快，城市人口增长，成为三省边界规模最大，城市人口最多，商务活动最旺的城市。目前城市人口达15万，商业从业人数1.5万.

    从项目的区域位置看,县城为一江两岸格局,该项目位于老城区沿江,与新城区一江之隔,是城市的中心地段,又是城市与外界交通的出入口.

●经济现状优势

市场化、各类发展指标基数低,可塑性、再造性、改良性潜力巨大。

    平江农业产业中粮食和药材生产已形成规模。过去是农业温饱县，改革开放后，平江人开始闯市场。作为人力资源大县，平江人从1980年开始走向全国各地务工，同时也把平江的酱干、石膏板材等特色产品推向全国。收入中每年仅汇入当地银行现款达15亿元人民币，而目前银行实际存款仅25亿元，银行存款年增长额不到两亿元，每年仅汇款收入一项就有近13亿元参与商务流通。

●交通优势

    京珠高速公路平江段现已全面贯通，并在平江县境设有高速公路收费入口，湘鄂国道、湘赣国道贯穿平江境内的主要城镇，商流、物流、信息网络便捷。

●人文历史资源优势

    中华民族最伟大的诗人屈原影响着整个汩罗江流域，另一位伟大诗人杜甫和三国名士鲁肃长眠平江，历史上平江人民还建立了鲁肃庙、杜甫纪念塔，成为永久文物。近代革命史中平江起义带来的影响深远流长，平江也成为中国革命历史纪念地。平江的特殊地理条件带来的数千年文明的沉淀，形成深厚的人文特色，不仅丰富了平江的人文环境，也成为平江影响周边地区，走向世界的重要资源。

●社会网络资源优势

    近代革命史造就了平江境内100多位将军(其中国民党将军57名),并且先后有60多位平江藉人担任过省部级以上领导职务,庞大而颇具影响力的社会资源遍布全国各地,为平江开发的经济援助、异地流通、政策性倾斜提供了坚实的基础保障.

●本土资源优势

    平江20万外出经商、打工的人员是该县第一大人力资源和消费市场资源，有相当比例的人才源源不断返回故土，开发平江的经济市场，随着平江的整体环境改良，将会有更多人放弃沿海选择回乡创业、居住，这批人的思想、能力、实力、生存方式都将为平江未来的发展提供全新的模式，必将成为新平江经济的主力军。

    地下矿产、水力、森林和农业特产四大资源，为平江人提供了丰富的自然财富。平江黄金矿闻名江南，木材产量和水力发电均列全国百名强县行列，平江酱干生产形成规模走向全国，石膏板材生产不仅打入各大城市还走进世界各地。

●国策优势

    平江现有城镇人口量不足总量的20%，按照国家在近10年国策中要求城镇人口达70%以上还有很大距离。作为平江的行政、经济中心，县城规模扩大、人口递增、消费增强将为平江未来的发展提供巨大的市场空间。

●商业现状凸现的优势

    平江县城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈点状，主要因为旧城没有进行改造，繁华地段的商业基础建设差，没有形成良好的商业街格局。缺乏高档、集中成片的商业区，而新城区缺乏商业街的规划和建设，缺少核心商业中心和商业竞争力，正是这种充满缺陷的现状为本项目建设商业步行街提供了必要条件。

●已全面启动的大型市政工程所提供的环境优势

    总投资2亿多集防洪、景观交通、旅游休闲为一体的大型市政工程——城区内沿汩罗江两岸全面筑建的防洪堤、沿江大道已全面动工，大道沿段将增设多个公用广场，全线绿化并达到循环贯通。老城区市区的环城公路也完成规划，并全面启动，必将缓解老城交通不畅，人口稠密的状况。本项目位于临江临道的核心商业地段，市政工程的启动将为本项目铺设了一个最佳平台，结合本项目的规模、规划，市场商机完全达到了唯一性和排它性。

●城市规划的功能优势

    平江城区规划分为两大组团，汩罗江北岸的老城区为居住、商业、学校、医院、文化经济中心，汩罗江东南岸新开辟的开发区为机关办公、工业中心。由于居家、商业仍以老城为主，而人们的商业活动也聚集老城区，在老城区目前没有一个商业中心的情况下，老城沿江地带的改造就决定了城市商业中心地位的正式形成。

●地方政策性优势

    当地政府为本项目提供了全面、良性的配套服务，在项目的整个开发过程中，政府相关环节的服务、协调基础得到了考验。在本项目即将引发的系列招商行动中，当地政府已承诺保证提供同质同量的配套服务。县委县政府就项目的封闭式管理，税费优惠下达了多个文件，并成立了项目建设领导小组和项目建设指挥部，派出10名干部专门为项目服务。

    由于本项目的特殊性和影响因素，当地政府已将其作为平江面向外部世界的形象工程。省、市政府主要领导也数次来视察，并对本项目提出了明确的要求，因此，在项目的开发、经营上将会形成一个良好的积极的外部环境。

（二）项目开发自身优势

●规划优势

按平江现行城市规划，本项目是老城商业区唯一的商业步行街，具有独立市场的优势。

    项目总体规划充分体现了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒适性，各组团功能尽可能利用地块的位置、布局以及其它特征表达各自优势，动静、疏密分布合理，人文气息随处可寻，更体现了建设品位的优势。

●规模优势

    本项目的开发为平江提供了高尚居住社区、以花园式商业步行街构成大型商业中心的现代都市样本。而这种超大型的建筑，一流的规划、高雅时尚的设计将使本项目成为平江未来的城市座标，新平江建筑的样板，成为平江居民居住、休闲、购物、文化活动中心，甚至还将成为岳阳市乃至湖南闻名的县一级多功能、综合性社区示范项目。

●设计优势

    商业广场（一期）的设计具有明显的商业气势，商业主体贯通流畅，增设二层循环通道及多个平台，辅以景观绿化，休闲设施，充分满足购物、商业流通的动静分布，同时还具有很强的江景休闲效果。

    本项目拥有三个纵横交通循环体系，沿江的财富大道主干道、步行街人行道、步行街北与老城连接平行步行街的进货消防道，即保证了人车分流，又为城市未来交通需求奠定了良好的道路基础。

    商业以步行街为主贯穿整条财富大道（沿江大道），住宅以西区为主，中部为文化、休闲购物中心，功能过渡合理、舒适，居住、办公、购物疏而不散，且相互影响，相互衬托。

    商业街低密度、大而全的公用空间和主体绿化构成了外江内园的多重景观效果，完全具备了花园购物、休闲购物、旅游购物的特征。

    面江住宅均为大型阳台设计，南北通透，户型均做到每一寸面积都是合理有用的，并在项目的多个地段预设车库和车位，户型间距保持1：1的基本标准，绿化空间占用率36%，使住宅小区完全具备人居环境条件。

●公用配套优势

交通顺畅，沿江路、环城路及穿过小区的市政公路总长达3公里，内外循环网络连接合理。

中学、小学、医院、邮局、车站、体育场分布在项目周围，商业街与住宅区既紧密相连，又相对独立。

项目内公共厕所，垃圾中转站设计齐全，为公共环境卫生具备物质条件。项目内还规划近5000平方米的物业管理办公、文化娱乐活动室，为创建现代文化社区提供必备条件。

●物管优势

    项目将聘请沿海发达地区的知名物业机构担任项目物业顾问，在平江率先引进高尚、安全、周到、舒适的服务型管理，并承诺不以赢利为目的，建立与城市发展的管理需求相适应的物管样板。

三、项目开发市场分析

    平江现有市场经济发展特征为：人多地广，经济基础滞后，市场化程度低，整体观念，意识相对落后，这些因素制约了平江当前的市场化建设，同时这种特征也为未来开发预留了丰富而巨大的潜力空间。

    项目所在地老城区的土地开发所剩无几，大宗交易难以实现，零星地块都属旧城拆迁改造范围，开发规模不能理想化。而开发成本却在增长，这些不利因素都为本项目的未来开发剔除了几乎全部竞争对象，唯一性和排它性是本项目的最大的市场优势。

    平江目前的商品化地产开发仅占城市开发建设总量的10%不到，改革开放20年来平江城市住宅建设达300万平方米，90%以上为个人建房与集资建房，建设规划落后，品位低，缺少环境配套和绿化，户型从结构、功能、朝向、面积都与用户的消费需求不相适应，即使不到10%的商品化住房也是小面积小地块的开发，没有高标准的住宅小区，建设品位也与消费者的需求不相适应。

    商业市场的建设是平江城市建设的薄弱点，改革开放以来，平江率先打响开发区建设，由于城市建设侧重于天岳大道及道路两边绿化的规划建设与投资，没有规划一条商业街，使形成规模后的开发区缺乏商业气氛，商业中心仍集中在老城区。而作为老城区传统的商业街却又被电信、邮政、银行等非商品经营机构占去旺地，一家一店的商业格局得不到改造，城市交通拥挤状况无法改变，目前的商业街门面参差不整，街道车流拥挤，街两边流动小贩摊点遍地，商业环境较差，市场呼唤一条具有商业氛围能满足平江商业活动要求的商业街。正因为如此，财富商业步行街的建设弥补了城市商业街建设的空白。当一座城市真正进入市场化轨道时，制高点、品牌、实力将决定这座城市的未来命运。本项目的切入点可以说具备前瞻和预见的效应。

    平江的市场、政府机制和人们都处在意识观念更新，质的突破的临界线上，并且切切实实渴望一个具备突破、创新、腾飞的龙头，本项目无论从气势或者品质而言都已具备座标的作用。从平江当地政府到普通市民热切关注，以及省市对本项目的通力扶持可以看出其中的内涵，在巨大的开发空间里本项目还孕藏了丰富的市场前景空间。

    平江城关镇约15万人的消费市场大都以就地消费为特征。部分商品购置相当便捷，但无法形成消费者对一个市场的长久忠诚度和满意度。这种典型的传统式消费观念既有传统思维的影响，更多的是一种无奈。平江欠缺的正是一个辐射功能强、产品丰富齐全，具备消费凝聚力的集约式、专卖式、坐标式的商业中心市场。

    平江的地域优势相当明显，地处三省交汇处，古有“三省通衢”之称。民间交流，自发性经济协作的传统完全能支撑着一个现代跨区域商圈的形成，而平江的地理位置恰居三省临县的顶角，长沙、岳阳的中部，多条国道以及京珠高速穿境而过。并以此为中心往四周辐射的人、商、物流基数估算应在300—500万人之间，而江西修水、湖北通城至今仍未形成规模档次达到类似的需求市场。

    国家在逐渐走出通缩的传统状态时会有一个较长的轻度良性通膨的政策调控阶段，这对于房地产业、商业、物流等领域将会形成利好，同时，优化、精简三农的国策和强力扩大城镇，把中小城镇作为中国未来的基石以及发展中部的国策将会使地区中心城镇得到迅速发展。因此，国民经济的周期性发展特征和长期国策都有力地为未来市场拓展了空间。

    由此可见，在硬件基础（地区优势）和软件概念（强势国策）都充分满足时，市场如何升级，如何支持市场升级，如何营造良性互动的大流通领域，形成持续稳定上升的购买力是本项目的根本。而且这一切都将成为本项目的成功开发带来机遇。

四、周边区域市场比较

    就平江目前的市场与周边地区比较而言，应选取具有针对性和纵深效果的对象，本案将在外省、外市中各选定一案与平江进行有效的比较。

●江西修水县

    修水与平江接壤，同属欠发达地区，行政面积、区域经济、人口等基础指标均与平江接近，修水的总体发展思路在五年前与平江相似，盲目招商引资而软硬件又达不到市场的要求，倾力扶植的地方企业皆因资本、信息、交通、观念的滞后而失败，改变修水当时现状的又恰恰是修水县城区规划的最大缺陷——县城面积因山势无法拓展，土地匮乏。因此，土地的交易市场在无意识中取代开发区招商成为政府把控的重点。规划土地、控制土地、取消居民自建房等系列措施使城区的土地迅速升值，土地交易的税费由五年前的100-200万/年激增至2002年的4000多万元/年。土地持续在增值,财政宽松了,政府也积累了更多的资金来投资市政基础建设,城市变得越来越整洁、漂亮,更关键的是在这个具有造血功能和赚钱效应的双重市场里越来越多的外资主动涌进来,并由此带来了更多的先进观念和机制。可以说,修水是在一种无奈的无意识的举措下一举迈进了良性的发展轨道中。

    1998年，修水的商品房售价为住房520元/m²左右，商业门面3000元/ m²左右（比1992年1500元/ m²翻一番），到2003年，修水的住房价以高达960元/ m²，商业门面高达19000元/ m²。1998年修水年房地产开发量为4万m²，到2003年达到20万m²。（为平江商品房开发的10 倍）。

    与修水比较，平江的房地产落后五年，但平江的现行条件比5年前的修水进步5年。这正好是平江启动市场的良机。

    浏阳的地理位置和自然资源与修水、平江近似。但浏阳的总体经济发展在近五年产生了质的变化，各项指标与周边地产拉开了相当大的距离。修水与浏阳在经济发展上也同样有三--五年的距离，2000年浏阳的城市建设发生了巨大变化，率先建成了全省第一条商业步行街，这条全长559米的步行街的商铺价格比其它商业街翻了一番。据浏阳城市建设投资指南介绍，步行街两边用地平均价达到每平方米1032⒐6元，其中一宗108平方米的用地售价高达14808元/平方米，折合为每亩地987万元，成为湖南省售价最高的商业用地。

    浏阳的商品房开发5年前为每年4—5万m²，2003年达到25万m²，售价也由住房5年前500多元/ m²上升到900多元/ m²，商业门面由5年前6000元/ m²上升到15000元/ m²。

    与浏阳比较，平江的市场同样落后5年。但由于浏阳县的整体经济水平比平江高，目前平江的经济状况尚不及浏阳当年的状况。房地产市场浏阳10年前就已启动，而本项目的建设品位比当年浏阳高，仅财富商业步行街的规划就已达到取浏阳之长，补其之短，用超前的构思，必然带来良好的综合效益。

五、销售市场分析

    平江县城发展较快，但从城乡人口比例看人口居住城市化还没达到基本比率，与政府要求5年使县城常住人口增加到15万，平江现有15万人口中，常住人口约12万，还有一定空间，本届县政府为此制订了一系列政策，促进加速城市发展，本项目的招商引资就是具体措施之一。                   

    城市要发展，建立城市管理规范不可少，2003年政府下发了关于规范房地产市场的一系列文件，其中停止干部职工集资建房和不准在县城规划范围内建私房的政策，不仅为房地产业规范了管理，也为商品房销售拓宽了市场大门。那么，今后五年内城市人口增长带来的住房需求，将十分有利于房地产业的发展。

    怎样的商品决定了怎样的消费，这是商品决定消费理论，但随着人们的消费观念的改变，以及人们的经济承受能力增长，在商品的品质不能满足人们需求的情况下，市场就要发生变化，平江的房地产市场就处在这种状况中。

    近20年，平江建设了近300万平方米的新住宅，至今还没有一个与人居环境要求相适应的商品开发住宅小区，从调查中了解到，相当一部分国家企事业单位的公职人员，和那些走南闯北有一定阅历的成功商人都对住房有高品位的要求，从某种程度说，平江已经完成了住房满足人们对居住面积的需求，进入了人们对住房质量品位需求的新阶段。

    从对平江县城居民的调查中了解到，目前有相当一部分人把购商品房作为经营投资，有的家庭用于出租的商品房达数千平方米，年租房收入数万元。

    随着人们在银行的存款增加，银行存款利率的下降，人们把资金拿来投资产业的愿望越来越强烈，而最可靠最稳妥的投资为购置房产，尤其是商业用房，具有商业价值的商业用房成为走俏商品。据调查，十字街2002年出售的铺面，每平方米售价达2万元，2003年十字街基本没有铺面出售。因此，我们认为这一切都有利于我们投资发展。

    商品房市场潜力大小，一方面取决于人们的购房能力和需求，另一方面取决于商品房的质量品位，这里着重分析质量品位问题。

住房的质量品位表现在住房的环境功能、户型功能、物管功能和配套功能上。

    环境功能不仅仅指绿化生态状况，还指环境管理状态，绿化既创造景观，还有利于健康。环境管理则涉及到社会环境和社会服务，有一个无限的外延，如购物、就医、就学、通信、出行、娱乐、休闲、安全、私密等一系列的环境状况。这方面市场为我们留下了巨大的潜力。

    户型功能就是解决户型朝向，采光程度，以及服务于生活的诸多条件功能，力求方便、实用、舒适，这方面过去平江的商品房开发不注意朝向，多为地形条件所致，本项目北靠市场南临水的自然环境，为我们建设南北朝向的亲水环境住房具备了良好条件。

    物管在平江尚未启动，本项目将推出的物管手段，也将成为本项目竞争市场、发掘潜力的重要措施。

    配套功能就是要为人们居住服务完善各种配套设施，诸如文化休闲、体育健身、智能管理、电信网络等，让人们的居住与现代化人居环境要求相适应。

    以上既是我公司建设财富花园的理念，也是我们全面启动市场，挖掘市场潜力，满足消费者需求的手段，我们认为，一种满足于居住面积的消费理念时代已经过去，新的消费观必将打开一个更具前景的市场空间。

〈一〉对平江年住房销售量的分析。

    2001年，我公司组织了一次市县级城市商品房年销售量的调研活动，初步的结论是：市级城市商品房销售量与本市人口数量的比例为1：2.。县级城市为1：1。当年，平江县毗邻的江西修水县为1：0.8，平江不到1：0.5。但平江的住房建设比修水的总量面积大，人均住房面积比例也大。  2001年修水商品房开发占城市住房80%，平江还不到10%。随着住房二级市场启动，将加快住房更新，有资料研究证明，住房更新概率在经济发展正常情况下，5年居室更新率为5%左右，10年居室更新率为15%左右。15年居室更新率为40%左右。目前，平江70%的家庭解决了住房的“温饱”问题，但是住房面积够了，住房的质量达不到人们的需求，随着小区人居环境住宅的推出，人们更期待住房更新，如他们中年更新率达2%，就有400至600户人家住房更新。此外，而作为发展中城市，平江每年将有1000户左右或农村家庭具有想到县城购房愿望，如果其中每年有30%的人实现愿望，就有300户实现住房更新，加上缺房户年商品房销售量将超过15万平方米，即达到城市的正常需求水平。

    按上述分析，财富花园住房平均每年3万平方米的建筑面积仅占市场需求的30%左右，而平江县年商品房开发不到6万平方米，远远满足不了市场需求。

〈二〉对平江铺面销售前景分析

    1、作为商品房，铺面与住房有着质的区别，住房的价值是相对平稳值，铺面的价值是可变值，尤其是新城区的铺面，传统的商业市场观念对铺面的影响极大，但市场环境和氛围同样产生影响。对于现代建设的城市，过去一般都没有从商业的角度去形成街道布局，而只就某一类型的市场建设做文章。前些年，具有一定实力的商家建超市，而大多数都是从自然的传统的购物环境中选点，随着商业环境改变，而商家则又选择了步行街建设超市，使步行街成为传统与现代相结合，生态与文化相得益彰的商业新境界。平江开发区没有形成商业格局，而老城区又缺少一条具备商业活动条件的街道，闹市区商业门面紧俏，我公司正是抓住了这样一个机遇，在人气旺盛的老城区选择了建步行街的最佳区位，捷足先登建设步行街，必将在平江形成以景福坪为中心的商业新格局，建设商业步行街的规划理念和运行思路，将使建设中的街道成为商业旺市区，这也正是人们期待的，从目前大量的铺面订购咨询中可见，铺面的需求远远大于计划中的预测，所以这对于我们打开市场很有信心。

    2、在大量的市场调查中发现，人们置业投资的首选是铺面，很多经商户尽管手里面有一些积蓄，却一直靠租铺面经营，平江县城有⒈5万户经商户，其中80%以上经商户都是租铺经营。此外，平江在外地打工、经商办企业的人员中也有相当一部分人有回来购买铺面的愿望。据2003年下半年的统计摸底，外出人员中有意向回老城区购商业铺面的近200人。这种状态也正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的文化要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。

    从城市发展前景分析，老城区的商业市场仍为密集的摊位式，道路拥挤，摊位之间宽度不到三米，建筑设施简陋，消防条件极差，仅汽车站附近的商业市场就有近1000个摊位式门面急待改造，迫切要求新的商业市场来缓解市场拥挤局面。

六、项目开发效益分析

1、工程成本分析  （按22万平方米计算）

成本总额概算                                   18000万元

①用地成本210亩×15万元                        3150万元

②土建成本380元/m²                              8360万元

③用地平整﹑环境与配套设施100元/m²              2200万元

④税费                                          1600万元

⑤财务成本                                      1220万元

⑥销售推广费（约占总收入3%）                     735万元

⑦管理费 （约占总收入3%）                        735万元

上述成本概算中：

用地成本中包含了征地办理手续的费用，房屋拆迁费用和支付农民的征地款。

   土建成本根据平江当地的建材与劳务情况，2003年实际成本在300元/m²左右，考虑到本项目建设品位高，以及材料涨价因素，把成本上浮80元/m²，应是留有余地的。

税费概算中，政府已经承诺了规费和服务性收费标准并落实到每个收费项目，约定费收为每平方米10元，营业税和所得税减免也有合同约定。

财务成本主要是支付借款利息。

用地平整与环境配套设施支出概算主要是工程填土方、公建用房，广场与街道、公厕垃圾站以及其它配套建设。

按上述成本计算，每平方米成本为818元，超出董事会规定的700元/m²单位成本118元。而作为成本预算，从中也留有相当大的空间。

2、销售收入概算

按总建筑面积22万平方米概算总收入              30540万元

其中：住宅17万平方米×700元=                  11900万元商业铺面                               19640万元

其中：商业步行街一层门面16000平方米×6000元= 9600万元  

      商业步行街二楼门面8000平方米×2800元=  2240万元

      景福坪广场周边铺面6000平方米×3000元=  4200万元

      其它门铺面         8000平方米×1000元=  800万元 

铺面的销售收入基本按起价概算。其中潜力最大的是东段从景福坪广场至平江大桥段商业步行街一层的铺面，按常规的定价，该段的铺面价要相当于甚至超过主要商业街的铺面价格。平江的十字街没有铺面出售，据调查，过去曾出售过几个铺面，售价近2万元/平方米。而按修水与浏阳同等商业街的铺面定价，修水最高为1.96万元/平方米，浏阳基本接近。所以，作为财富商业步行街的售价定位在8000元-10000元/m²之间是比较稳妥的。

    住房售价所以考虑分段定位，并确定起动市场时初阶段定价在700元/平方米，这是根据本项目的建设标准和品位确定，同时也根据董事会意图，住房以成本价为销售价，不在住房上赢利，仅从铺面上获得利润。平江住房售价可借鉴修水的情况，三年前修水住房价为550-600元之间，去年已高达960元，最低已达850元。2004年因材料涨价上升到1080元/m²，而修水的经济状况不如平江，市场潜力也没有平江大。因此，平江在三年后住房售价达到800-850元是完全有可能的。

    而决定住房与铺面价格的最现实的还有土地增值，城市中心用地减少，建设用地的区位条件等诸多因素。今年以来，平江地价在国家对土地实行严格管理，开发用地由国土部门控制的前提下，地价增长较大，尤其是老城区土地。目前平江的房价偏低主要是地价偏低，随着地价的增长，房价的上涨是必然的。本项目的用地价格已定，尽管不存在涨价因素，但必须与市场价格同步增长。因此，房价是完全有可能有一个较大的增长幅度的。

3、毛利概算指标

毛利=计划收入-计划成本

=30540万元-18000万元

=12540万元

由于市场销售的周期性，必然有一部份商品房暂时空置，而房地产利润计算一般按到手资金，因此应减去未售部份。预计为2000万元产值。

减去期末存量房产值约2000万元，可实现利润为10540万元。

4、投资回报率

计算投资周转资金为4000万元，周期5年，年回报金额为2108万元。年回报率为52.7%。

七、可行性结论

综上所述，财富花园建设项目是一个十分成熟的项目，我们认为：

1．         平江是一块房地产开发处女地，并具有十分乐观的开发前景。本项目作为第一家上规模，上品位的项目，占据了天时地利人和，即县政府的特别优惠政策，老城区最后一片城市大宗商业综合用地，我公司的良好运作理念和经营手段。因此，是理想的房地产开发建设项目。

2．         平江的房地产市场蕴藏了巨大商机，尤其商业步行街建设，市场商业活动对铺面的要求和人们投资铺面的热情，为商业步行街建设具备了市场条件。

3．         高品位建设商业步行街和住宅小区，既是平江城市建设的必然选择，也是本项目出奇制胜的重要条件，因此，必须坚持高起点规划，高质量施工，使之成为平江城市上品位的样板工程项目

4．         该项目尽管工程量大，投资量大，但按平江市场开发情况，可以分为三期开发，因此在考虑投资资金时，可按不同工期分段投资，实际投资量小，风险投入低。

5．         要站在市场的高度来建设项目，并通过这个项目来影响整个市场，推动整个市场，所以，在项目推向市场时，可以全方位造势，而一旦商品房开盘，必然形成影响和改变市场的大势。

6．         平江房价潜力巨大，一方面受周边城市房价影响，另一方面受材料涨价，建设品位上升情况影响，而对于开发商既是商机，也是可全力争取的利益。

7．         财富步行街的建设定位十分准确，商业街形成以后很容易做活，这是因为她地处老城繁华地段，同时又得天独厚地南临汩罗江风光。但在经营中仍应注意在招商上进一步推广和投入，促进商业铺面的快速升值。我们预计，在商铺推向市场时的铺面价值可以达到十字街的60%左右，即每平方米的价值在1万-1.2万元。5年内将可超过十字街的商业价值。所以在前5年中每年的商铺增值在20%以上，超过社会借款利息的一倍以上。

    综上所述，财富花园建设项目既是开发商的选择，也是商业流通领域经营人士和住宅消费者的最佳选择。

 

 

特注：目前五证已经齐全。